Vợ chồng tôi dự định mua căn nhà có diện tích 35 m2 nhưng sổ đỏ chủ cũ đang thế chấp ngân hàng. Trong trường hợp này, thủ tục giải quyết thế nào? Tôi có được đứng tên sổ đỏ khi chuyển nhượng?

                          Nguyễn Trang

Trả lời:

Theo khoản 4 Điều 718 Bộ luật dân sự năm 2005, bên thế chấp có quyền: “Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”. Như vậy, về nguyên tắc bạn có thể nhận chuyển nhượng căn nhà (đang thế chấp ở ngân hàng) và làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nếu được ngân hàng đồng ý.

Việc chuyển nhượng có thể thực hiện theo một trong các trường hợp sau:

a) Trường hợp thứ nhất: Được ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất đang thế chấp để thu hồi nợ. Trong trường hợp này, việc chuyển nhượng sẽ tiến hành “tay ba”, nghĩa là giữa bên bán, bên mua và ngân hàng. Khoản tiền mua bán nhà sẽ được bên mua chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bên bán để bên bán giao cho bên mua cùng số tiền thừa (nếu còn).

Thông thường, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản tiền của bên mua ứng ra, vì vậy trước khi nộp tiền cho ngân hàng, việc ứng tiền trước giữa bên bán và bên mua cần phải được lập thành văn bản để phòng ngừa rủi ro. Trong văn bản này cần ghi rõ việc bên mua ứng tiền cho bên bán để bên bán trả nợ ngân hàng; bên bán có nghĩa vụ bàn giao ngay sổ đỏ cho bên mua khi được ngân hàng trả lại; quy định về việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu bên bán không bán nhà, đất nữa....

b) Trường hợp thứ hai: Bên vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc đưa một tài sản khác vào bảo đảm.cho khoản vay và rút sổ đỏ ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường

Sau khi bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng hoặc thay thế biện pháp bảo đảm,/tài sản bảo đảm như nêu trên, ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ và ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm).

Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Người bán và người mua cần xuất trình chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn của 2 vợ chồng (nếu đã kết hôn) hoặc nếu chưa kết hôn hay đã ly hôn thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân) và sổ đỏ của ngôi nhà sẽ chuyển nhượng;

Công việc tiếp theo là nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có bất động sản rồi đến bộ phận một cửa tại Phòng đăng ký đất đai quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và môi trường làm thủ tục sang tên.

Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, bộ phận một cửa tại Phòng đăng ký đất đai quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và môi trường sẽ có phiếu hẹn nhận kết quả hồ sơ hành chính (khoảng trong thời hạn một tháng bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất).

Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Bình
Giám đốc Công ty Luật Bảo Ngọc, Ba Đình